買房有很多聽友咨詢關于住房公積金買房的問題，問題比較多，主要是集中在使用和提取這兩大方面。因為各地的政策不完全一樣，所以節(jié)目就以濟南為例來說明，其它城市的聽友可以參考一下。

關于公積金的問題共分兩期，這一期先說一下公積金的使用，后面會說公積金的提取。圍繞著公積金的使用，主要是三方面的問題。

第一個問題

是不是只要買房子，就能用公積金貸款？

答案是不一定。你所買的房子要使用公積金，必須具備兩個條件：

一個是具有自由產權；第二個是必須是住宅，也就是說購買的辦公性質的用房、商業(yè)用房、商務公寓、車庫、地下室等等，都不能使用住房公積金，因為它不是住宅。買小產權房也不能使用，因為它不具有自由產權，它的產權是集體的。

關于這個還要補充一點，有聽友問買房子想使用父母的公積金，但是購房合同上沒有父母的名字，和父母又不在同一個戶口本上，那么到派出所去開一個關系證明，是不是可以呢？這種情況，即使開了關系證明也不可以使用。另外還有裝修房子，也不能使用住房公積金。

第二個問題

使用公積金買房子的首付和利率是多少？

首付和利率

首套房：首付是30%，執(zhí)行基準利率，貸款年限在五年和五年以內的基準利率是2.75%，五年以上，基準利率是3.25%。

二套房：首付是60%，利率在基準利率的基礎上，上浮10%，也就是基準利率的1.1倍。

注：首套房和二套房的認定是“認房又認貸”，這個和房查的時候做商業(yè)貸款是一樣的，簡單的理解就是如果之前買過房子，從沒有使用過公積金貸款，那么再買的時候，房子套數的認定是看你實際擁有的套數；如果曾經用過公積金貸款買房，不管之前的貸款是否還清，都是既要看現在的房子套數，又要看使用公積金的次數。

舉例：之前買過一套房子，沒有使用過公積金，那么現在買第二套，要申請住房貸款，因為這是第二套房子，這叫“認房”，首付60%。那么如果之前用公積金貸款買過一套房子，后來把房子賣了，貸款也還清了，現在名下沒有房子，如果這次要用公積金貸款買房，那么并不能因為你名下沒有房產就算第一套，因為你有過公積金貸款的記錄，所以仍然算第二套，這叫“認貸”，也要首付60%。合起來這就叫“認房又認貸”。

上面說的首付的比例只是最低的，還要看收入。辦理貸款的時候，需要提交收入證明，以及銀行的收入流水，還款的額度不能高于月收入的60%。也就是說，如果收入不高，就只能增加首付、減少貸款額度。

舉例：首套房首付30%，可是把收入等資料提交給銀行以后，銀行一算，月還款額是四千，而你的月收入只有五千，還款額達到了月收入的80%，那就不能放貸，需要增加首付、減少貸款額度，把月供降到三千以內。

另外還要注意，現在的公積金政策是，兩次使用了之后就不能再使用，這個和幾套房產無關。

第三個問題

公積金貸款的最高額度和最長年限是多少？

最高額度

家庭用于購房的公積金貸款，最高額度是60萬（平陰、濟陽、商河是50萬）；個人公積金貸款的最高額度是30萬（平陰、濟陽、商河是25萬）。不管是首套房還是二套房，公積金貸款的最長年限是25年。

公積金貸款的最高額度僅僅是一個限制，不是說只要你貸，就能貸到最高的額度。因為還有一個條件：貸款額度是公積金賬戶余額的15倍。

舉例：公積金賬戶上的余額是一萬，那么能貸的總額就是余額的15倍——15萬，而不是公積金貸款的最高額度30萬；如果余額是三萬，那么能貸的總額就受30萬的限制，貸不到余額的15倍——45萬，只能貸到30萬。

同樣，按家庭算也是這樣。把夫妻兩個人的公積金余額放在一起，既受余額15倍的限制，也受個人總額30萬的限制，還受總額60萬的限制。

舉例：夫妻兩個人，一個公金賬戶余額是一萬，一個是三萬，那么兩個人的余額是四萬，15倍是60萬，正好是最高額度，那是不是就能共同貸到60萬呢？不是這么算，要先算出個人的最高額度，然后再合并。按前面的算法，我們知道余額是一萬、三萬，分別能貸的最高額度就是15萬、30萬，所以這個家庭能貸的總額就是15萬+30萬=45萬。

最長年限

那么貸款年限最長25年，也不是說每個人只要貸，就可以貸到25年。貸款的具體年數和年齡有關系，貸款年數加貸款人的年齡不能超過65歲。如果加起來沒超過65歲，就可以貸到25年，如果超過了，那么只能用65減去年齡，剩下的就是最長的貸款年限。

舉例：如果是30歲，可以貸25年；如果是40歲，貸款最長年限就是25年；如果是45歲，那么貸款年限最長就是65-45=20年。

這是關于公積金的使用，關于公積金的提取我們下次再說。